[특보]전세자금대출로 원룸 구하기 TIP&주의사항

 

전세자금 대출이란?

전세를 살고자 하는 세입자에게 은행에서 1~2년 동안 대출을 해줍니다.

전세자금 대출한도는 어떤 상품을 이용하냐에 따라서 달라집니다.

5년 고정 2.28%, 30년 고정 2.61%, 80% mi대출 3.76%, 전세자금 대출 2.47%입니다

 

일반적으로 보증금이 3억 인 경우에는 최대 80%인 2억 4000만 원까지 전세대출이 가능합니다.

 

 

 

다만 전세자금 대출은 임대 주택의 대출 여부, 임차인의 소득 등 조건에 따라서 한도 및 금리가 달라질 수 있습니다.

 

 

그렇다면 전세자금 대출을 받고자 하면 어떻게 해야 할까요.

구하고자 하는 원룸이 1억이라고 가정해보면 1억의 20% 2천만 원이 있으시면 됩니다.

 

이렇게 전세자금 대출로 원룸을 구할 수 있는 20%의 돈이 있다고 다되는 것은 아니에요

 

1. 확인해야 할 서류!!

일단 필요한 서류는

계약서/등기부등본/신분 증가 필요합니다.

 

2. 계약서상의 주소가 실제 주소와 일치 한지 확인합니다.

계약서상 임대인 이름=등기부등본상 임대인 이름

=신분증 이름 인지 확인하셔요 해요

 

3. 등기부등본 발행일자가 계약 당일인지 확인

- 실제로 계약하는 당일의 등기부등본이 아닌 과거의 것일 경우 계약 당시에는 근저당이 더 잡혀 있는 경우나 

소유권이 이미 다른 사람으로 변경되었을 가능성이 있습니다.

 

※계약서에 해당 내용을 한 조항을 더 넣는 것도 좋습니다.

임대인은 잔금 지급일이 경과하기 전까지 근저당권 설정 행위를 하지 않고 위반할 경우 계약을 무효로 한다.

 

또 계약하기 전에 일부 금액을 주고 계약을 하기도 하는데요 이 금액도 현금영수증을 받으셔서 연말정산 때 꼭챙겨 받으세요

 

4. 전에 살던 전셋집의 보증금을 받기 전에 새로운 집을

계약하지 마세요

- 위의 3가지는 많은 분들이 알고 계신데 실제로 이걸

놓치시는 분들이 많더라고요

계약 만기가 되었다 해서 알아서 집주인이 보증금을 주는 것이 아닙니다.

"법적으로 당연히 줘야 하는 거 아냐?!"

생각하실 텐데요 아쉽게도 다음 전세 세입자를 못 구했다면 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 많습니다.

당연히 법적으로 계약 만기 도래 시 무조건적으로 보증금을 돌려주는 것이 맞지만, 대부분 근저당으로 원룸을 가지고 계시고 전세 같은 경우 더운 여름과 겨울을 피해 봄가을에 거래가 많이 이루어지는데 그러다 보니 한 번에

집이 나가거나 새로운 거래를 하게 되는 경우가 많죠.

살고 있는 집 전세가 나간 뒤에 새로운 전셋집을 구하세요

 

만약 보금금을 받지 못하고 계약을 하게 되면 최종적으로 거래를 할 때 전세 보증금을 마련하지 못해 신용대출을 받거나, 계약이 파기되는 경우가 있습니다. 

물론 그런 일이 일어나면 안 되겠지만 지금까지 겨우겨우 모은 전재산을 허무하게 날릴 1% 가능성이 있다면 조심해야겠죠.

 

들어가고자 하는 전세의 등기부등본을 확인하셔야 해요

 

1. 보증금과 근저당이 매매가의 70% 넘지 않는

집을 구하셔야 해요.

-여기서 근저당이란 집주인이 은행으로부터 받은 대출금이라고 생각하시면 됩니다.

만약 근저당이 없다면 KB시세를 확인하시고

나의 보증금이 KB시세의 70%를 넘지 않으면 됩니다.

 

2. 잔금 치르는 날

[확정일자와 전입신고]는 반드시 받는다

 

3. 불안하다면 

전세보증보험에 가입한다.

잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로

계약 기간 2분의 1 경과 전으로 가능합니다.

이 기준은 주택 도시 보증 공사와 HUG 기준입니다.

SGI 서울보증에서 실시하는 전세보증보험은 임대차 계약 개시일로부터 10개월입니다.

1년 기준 

HUG 6개월 이내 SHU 5개월 이내

 

예시) 신혼부부가 2억 원 전셋집을 2년 동안 가입 시

2억 원 전셋집(아파트)

1.5% 보험료율

2억 원 ×1.5% × 2년 × 0.6 =54만 원

 

예시) 1인 가구 직장인이 1억 원 전셋집을 2년동안 가입

1억원 전세집

1억 원 × 2% × 2년 =40만 원

4. 불법 건축물인지 확인한다.

앞에서 설명한 전세자금 대출을 받기 위해서 나의 경제적인 조건과 집주인의 경제적인 조건도 확인하여야 하지만

제일 중요한 건 이 건물의 불법 유무입니다.

한마디로 불법으로 지어진 건물에는 전세자금 대출을 

받으실 수 없습니다. 그래서 직방이나 부동산에서 종종

대출을 받을 수 없는 집이라 설명을 하는 거죠

보통 원룸 같은 경우에는 2~3층까지가 합법적인 건물이 많습니다.

직방에 전세 시세보다 훨씬 싼 가격에 올라와 있지만

오랫동안 매물이 빠지지 않는 경우 4층으로 되어 있는 경우를 많이 보셨을 거예요 심지어 평수도 크고 리모델링까지 되어 있는 집도 많습니다.

그래서 대출을 받지 않고, 보증금을 내고 들어가시는 경우가 있는데 이 경우 리스크를 꼭 생각하셔야 해요

불법으로 지은 건축물 같은 경우 불법건축물 이행강제금이라는 것이 있습니다.

 

합법적으로는 안되지만 실제로 많은 건물이 이렇게 불법으로 지어져 있기 때문에 묵인하고 넘어가는 경우가 더 많지만, 때에 따라 이들을 통제하고 관리하기 위해 철거 명령, 이행강제금 및 행정벌칙(징역, 벌금, 과태료) 등 구정들을 마련하고 있어요 

 

이행강제금: 의무자에게 강제금을 반복적으로 부과하여 심리적 금전적 부담을 느낀 의무자 스스로 의무를 이행하도록 한 제도예요

 

이때 문제는 불법으로 지어졌을 경우 전세보증보험으로 보호받을 수가 없다는 겁니다. 해당 매물이 집주인의

경제적인 사정으로 경매에 넘어간다면 본인이 계약하던 시점 전에 계약한 모든 세입자들이 보증금을 받고 후순위로 보증금을 돌려받을 수 있는데 여기에서 많은 사람들이 매매 가격보다 높아진 보증금(역전세:보증금이 매매 가격보다 높아 집을 팔아도 보증금보다 못한 경우)에 손해를 보는 경우가 많죠.